Загородная лаборатория / Интервью в журнале "Пригород"

«Строительный трест» уверенно входит в десятку крупнейших городских застройщиков. Сейчас компания реализует два ЖК в городской черте (OSTROV и «Лиственный», строит комплекс «Пляж» в Сестрорецке, «Капитал» - в Кудрово и NEWПИТЕР- в поселке Новоселье Аннинского ГП. В «загородной линейке» компании – три проекта: «Сад времени» в Петергофе, «Озерный край» в Токсово и «Небо» в поселке Кузьмоловский. - Аналитики и ваши коллеги отмечают спад продаж на загородном рынке. Подтверждаете? Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест» (А.Б.) - Можно сказать так: некоторая неопределенность в экономике, да и внешнеполитической ситуации не дает людям делать покупки на перспективу. Нет уверенности. Потенциальный спрос (даже с учетом снижения доходов) – выше, чем объем реальных сделок. - Что должно произойти, чтобы покупатель стал увереннее? Антон Гаринов, руководитель группы продаж загородной недвижимости компании «Строительный трест» (А.Г.) - На продажах в бизнес-классе и более дорогих сегментах сказалось ухудшение экономической ситуации в стране и, как следствие, неуверенность в завтрашнем дне, ведь покупка дома это серьезное мероприятие, требующее постоянно финансовой подпитки. Вдобавок к вышесказанному, из-за разницы в курсах валют сильно возросли затраты на внутреннюю отделку. - Планируете приобретать участки под следующие проекты? Аскарбий Хачемизов, директор по загородному строительству АО «Строительный трест» (А.Х.) - Мы все время рассматриваем какие-то новые предложения, всегда выбираем, анализируем, строим планы. Например, напротив нашего комплекса «Небо» в Кузьмоловском есть участок под коттеджное строительство. Собственник – норвежская компания. Они планировали здесь строить, сделали проект… Но до сих пор думают, прикидывают, проводят юридическую очистку объекта (судятся по поводу наложения границ). Возможно, мы договоримся с ними и выступим партнерами или как генподрядчики. - Какими должны быть характеристики участка, чтобы вы его купили? А.Х. - Минимум – на размещение 150-200 домовладений. Чтобы затраты на управление были оптимальными. То есть общая площадь 25-30 га. Назначение - для постоянного места жительства, то есть со статусом ИЖС и недалеко от города. В непосредственной близости должны присутствовать коммерческие и социальные объекты – фитнесс, детский сад… Размещение должно предусматривать закрытый контур – чтобы дети могли спокойно по поселку гулять. В нашем ЖК «Небо» ребенка не страшно выпустить на улицу, есть закрытая территория, есть охрана… Сейчас лето, каникулы – это важно. А.Г. - Важна транспортная доступность. Например, на Приозерском направлении после реконструкции шоссе доступность нескольких населенных пунктов резко улучшилась. Но таких трасс немного. На южном направлении – планируется обход Красного Села… Это принципиально – в перспективе доступность должна улучшаться, а не ухудшаться (например, с вводом новых масштабных ЖК). А.Б. - С учетом развития дорожной сети можно рассматривать и более дальние локации. Это вопрос времени. В Москве граница доступности территорий для постоянного проживания отодвигается каждый год на 3-5 километров. - Ваш флагманский загородный проект «Небо» завершается. Какие главные уроки вы из него вынесли? А.Х. - Мы поняли и усвоили, что затраты на инженерное обеспечение, на обустройство улично-дорожной сети составляют до 40% в стоимости домовладения. И здесь есть резерв для сокращения себестоимости, причем без снижения качества. Это неочевидно, но очень важно: щепетильно относиться к поставщикам электроэнергии и других ресурсов. В одном из наших предыдущих проектов пришлось еще раз мощности покупать – компания, с которой мы заключили контракт, разорилась и не выполнила условия договора. - Сети – больное место загородного девелопмента. И в квартирном сегменте, и в частных домовладениях. Но что можно с этим сделать? А.Х. - Недавно мы в очередной раз ездили в Финляндию на ежегодную выставку коттеджей. Стоит посмотреть не только на сами дома, но и на то, как у них все организовано. Выставка каждый год проходит в новом месте. Примерно такая картина: муниципальные районы подают заявки; чиновники в Хельсинки рассматривают, выбирают. Район заранее знает, что через пять лет у них состоится выставка коттеджей, приедут покупатели со всей Финляндии, из России тоже. Муниципалы начинают подготовку: строят улично-дорожную сеть, подключают мощности. И продают участки. Собственник выбирает строителя, архитектора – все под контролем, все в рамках единой концепции. И к моменту выставки коттеджный поселок уже построен. В ходе самой выставки в поселке устраивают шоу: архитекторы, ландшафтные дизайнеры, производители домашней техники и так далее. Дома раскупают, и дальше муниципальные власти могут развивать эту территорию. У нас все происходит иначе. Продается неподготовленный участок, с мощностями все неясно… У соседей стоит поучиться. Когда налог на имущество станет ощутимой прибавкой в бюджет муниципалитета, возможно, и наши местные власти станут иначе относиться к подготовке земли для развития. А.Б. У нас тоже есть интересные проекты, которые стоит тиражировать. На примере поселка Новоселье можно увидеть: когда собственником земли и муниципалами проведена серьезная подготовительная работа, девелоперу проще строить. Не возникает споров и конфликтов. Текущие вопросы успешно решаются… - Новоселье – это все же скорее исключение, чем правило. А.Б. - Да, но чуть ли не на каждом совещании по строительству руководители области Аннинское ГП и Новоселье ставят в пример. Руководитель администрации Дмитрий Рытов понимает, от чего зависит успех строительства, и попутно решает социальные вопросы, дорожные проблемы поселения. В каждом муниципальном образовании такую команду не сформируешь. Но правительство региона должно поощрять успешные примеры. Не мешать девелоперу, а сотрудничать с ним. - У вас есть проекты и на севере, и на юге. Как идут продажи, есть ли разница в подходе, отличаются ли покупатели? А.Г. - Проект «Небо» на завершающей стадии – осталось всего 4 лота из 140 объектов: участок с домом и 3 таунхауса. Что касается проекта «Сад времени», который строится в Петергофе, уже реализовано 40% домовладений. Отмечу, что в этом году ощущается большой спрос на готовые дома. Хотя если выбирать участок и один из 12 наших проектов – дом «под ключ» можно построить за 6-12 месяцев в зависимости от сезона. Особых отличий между покупателями северного и южного направлений мы не заметили. Ценовая категория примерно одна и та же, что в Петергофе, что в Кузьмолово. Конечно, на выбор влияют привычки и предпочтения, заложенные с детства. Кто к чему привык. Человек родился в северной части, привык к Карельскому перешейку…Северное направление – более курортное, более зеленое, традиционно здесь покупают второе жилье. Петергоф – дворцовый пригород, место для основного дома. - Как идут продажи в Токсово? А.Г. - В «Озерном крае» мы реализовали половину домовладений – 7 из 14. Еще по двум объектам сейчас ведем переговоры. А.Х. - Вы спрашивали про уроки «Неба»: в «Озерном крае» дороги и сети были выполнены к моменту начала продаж. Часть домов передана по акту, сейчас люди обживаются. Одна семья уже живет практически постоянно, остальные не спеша ведут отделку, реализуют дизайнерские проекты… А.Б. - Именно так: мы поняли, что начинать надо не с домов, а со строительства инфраструктуры. В «Озерном крае» реализован именно такой подход. - И кто содержит сейчас все это хозяйство, кто оплачивает эксплуатацию? Велики ли затраты? А.Х. - Затраты распределяются между жителями и застройщиком: в непроданной части расходы несет, соответственно, компания. Зарегистрировано ТСЖ – как в многоквартирном доме. Товарищество заботится о содержании общего имущества через управляющую компанию. Затраты (если считать без ресурсов): в ЖК «Небо» – 8 тысяч рублей в месяц в таунхаусах, 10 тысяч – для домовладений; в Петергофе – тоже 10 тысяч. В Токсово – около 20 тысяч рублей, потому что комплекс очень небольшой (всего 14 домовладений). - В Токсово идут ожесточенные споры вокруг генплана, новых проектов застройки. Вас они не затрагивают? А.Б. - У нас поселок на отдельном полуострове, с трех сторон вода, все документы в порядке – не о чем спорить … - Насколько активно покупатели участвуют в управлении. А.Х. - Делают предложения, участвуют. Например, в ЖК «Небо» мы поставили знаки, ограничили скорость на территории: не больше 20 км в час. Жители попросили дополнительно установить «лежачих полицейских» на каждом перекрестке. Ну, им виднее… - Если им разонравится управляющая компания – смогут поменять? А.Х. Да, у собственников есть на это право. Но мы долго изучали, как работают разные УК, все-таки 25 лет строим многоэтажные дома. И в итоге остановились на двух фирмах и с ними стараемся работать. Одна из них - УК «Наш Дом» - обслуживает и поселки. Может, им это и не так выгодно, как управлять многоквартирным домом, но долгосрочное сотрудничество важнее, они взяли и поселки в управление. - Дома покупают, главным образом, люди за 40. Есть гипотеза, что новое поколение иначе относится к собственности – для них не так важен дом, они свободно перемещаются по миру и т.д. Нет опасения, что в новом поколении покупателей будет меньше? А.Б. - В многоквартирных домах это уже может быть заметно – не все продается конечным пользователям, часть сразу покупают для сдачи в аренду. Возможно, эта доля будет расти. Но индивидуальный жилой дом – другое дело. Я к собственному дому вообще иначе отношусь. Возможно, это особенность воспитания. Это не актив, не пассив, не затраты – это просто должно быть. Я нормально смотрю на арендное жилье, в развитых странах его доля доходит до 80%. И это делает экономику более гибкой, повышает мобильность граждан, обостряет конкуренцию. Девелоперы соревнуются в обслуживании, сервисе, знании конъюнктуры. Но для меня лично дом - это семейный актив, не финансовый. Место, где может собираться семья. Я человек хозяйственный, мне интересно. - Какой уровень продаж вы считаете достаточным, чтобы пережить трудное время? А.Х. - В предыдущие годы мы продавали 3-4 дома в месяц, но продажи и 1-2 домовладений в месяц нас устраивают. «Сад Времени» и «Небо» – это бизнес-класс, «Озерный край» мы все же относим к элитному сегменту. Полагаю, что в ближайшие месяцы ситуация стабилизируется.